Trong thời điểm hiện tại, lãi suất vay đang ở mức khá thấp – có thể nói là thấp nhất trong hơn 50 năm vừa qua. Trên thực tế, tại nhiều vùng ở Úc, việc mua nhà đang trở nên dễ dàng và tốn ít chi phí hơn so với việc thuê nhà. Câu hỏi đặt ra là: Liệu đây có phải là thời điểm thích hợp để những người đang thuê nhà xem xét đến việc mua nhà hay không? Câu trả lời sẽ tùy thuộc vào hoàn cảnh của mỗi người, và tất nhiên sẽ có rất nhiều yếu tố tác động đến quyết định của bạn. Hôm nay xin thảo luận một vài yếu tố quan trọng tác động đến việc “mua hay thuê nhà” tại thời điểm này, dựa chủ yếu trên kinh nghiệm và nhận định cá nhân của Vân. Mọi người có thể tham khảo qua.
MUA NHÀ Ở ÚC: Vì sao nên mua?
1. Lãi suất thấp: Với mức lãi suất hiện tại được xem là thấp nhất trong hơn 50 năm qua, số tiền phải trả hằng tháng của bạn sẽ cực kì thấp!
Ví dụ, với 1 căn nhà có trị giá $550K, nếu bạn thuê, mỗi tháng bạn sẽ phải trả tầm $1,400 – $1,600. Tuy nhiên, nếu bạn có thể chuẩn bị một số vốn $150K, và vay thêm $400K, thì với lãi suất hiện nay, bạn cũng chỉ phải trả khoảng $1,600 cho cả vốn lẫn lãi.
Nếu tiếp tục thuê, sau 30 năm, sẽ chẳng có chuyện gì thay đổi, căn nhà đó vẫn là căn nhà bạn thuê. Tuy nhiên, nếu quyết định mua ngay thời điểm hiện tại, 30 năm sau, căn nhà đó sẽ thuộc về gia đình bạn – căn nhà 3 phòng ngủ trị giá $550,000.
2. Ưu đãi từ Chính Phủ: Hiện nay, Chính Phủ Úc đang có rất nhiều ưu đãi cho người mua nhà, đặc biệt là những người mua nhà đầu tiên và với mục đích để ở. Như ở NSW hiện tại, bạn có thể được miễn thuế trước bạ (stamp duty) cho nhà dưới $850K; ở VIC thì mức trần để được miễn stamp duty là $600K (tức là căn nhà bạn mua có giá trị dưới $600K thì bạn mới được miễn stamp duty). Nếu mua nhà mới, bạn còn có thể được nhận thêm $10K hỗ trợ từ Chính Phủ. Ngoài ra, hiện nay cũng có các gói hỗ trợ xây nhà như HomeBuilder $25K nếu bạn xây nhà mới, hay gói hỗ trợ không đóng bảo hiểm người cho vay (LMI) cho những người mua nhà đầu tiên (FHOD scheme)….
3. Mua nhà còn là đầu tư: Trong nhiều thập kỷ vừa qua, giá nhà Úc đã tăng “không ngừng nghỉ”, thậm chí ngay tại thời điểm Covid hiện tại, giá nhà Úc cũng chỉ giảm nhẹ (0.6%) trong tháng 7 và giảm 1.6% cả quý vừa rồi. Trong khi đó, một số vùng ở Sydney và Melbourne, giá nhà còn tăng. Trên thực tế, khi số lượng dân nhập cư vào Úc vẫn trên đà tăng trưởng, nhu cầu về nhà ở sẽ không bao giờ dừng lại. Trong khi lượng cầu tăng, lượng nhà xây mới giảm, thì bất động sản sẽ trở thành tài sản đầu tư có giá trị tăng theo thời gian.
4. Mượn tiền mua nhà giúp bạn tiết kiệm tiền? Khi bạn đi mượn nợ ngân hàng, bạn sẽ có một bức tranh toàn cảnh về tình hình tài chính của mình. Biết được khoản mình cần phải chi tiêu hằng tháng, khoản phải trả cho ngân hàng, bạn sẽ cân đối thu chi dễ dàng hơn. Thêm vào đó, tâm lý chung khi có “cục nợ” sẽ sống tiết kiệm hơn để trả nợ nhanh hơn, vô tình, việc mua nhà của bạn sẽ khiến bạn có thêm nhiều tiền hơn mà bạn không hề hay biết!
5. Sự thoải mái: Điểm cuối cùng, và cũng là điểm rõ ràng nhất, sống trong căn nhà của mình, tất nhiên bạn sẽ cảm thấy thoải mái, tự do hơn. Mình có thể làm bất cứ gì mình muốn mà không phải tâm lý lo sợ “mất bond” – ngay cả việc nhỏ nhất như treo 1 bức tranh trên tường!?!
THUÊ NHÀ Ở ÚC: Vì sao nên thuê?
1.Có thể sống ở bất cứ đâu bạn muốn: Khác với chuyện mua nhà, khi thuê nhà, bạn có thể thay đổi nơi ở tùy vào ưu tiên của bạn. Ví dụ, khi còn đi học, bạn sẽ ưu tiên thuê nhà gần trường; khi lập gia đình, bạn ưu tiên vùng gần nhà trẻ, công viên…
2. Không cần chuẩn bị nhiều tài chính: Khi thuê nhà, bạn chỉ cần đặt tiền thế chân (bond) bằng giá tiền thuê nhà 1 tháng (hoặc 2 tháng, tùy người cho thuê) cho chủ nhà, và trả tiền thuê từng tháng. Trong khi đó, để mua 1 căn nhà, bạn cần đặt cọc ít nhất 5% giá trị căn nhà (tương đương với việc có ít nhất $25,000.00 để mua căn nhà trị giá $500k).
3. Người cho thuê nhà sẽ thường chi trả cho các khoản sửa chữa và bảo trì nhà: Ngoại trừ những hư hỏng do bạn gây ra, nếu không thì bạn chỉ cần trả tiền thuê nhà. Việc bảo trì, sửa chữa sẽ do chủ nhà chịu trách nhiệm, bạn không cần chi trả cho các hạng mục nào.
4. Không chịu sự ràng buộc: Khi thuê nhà, bạn có thể trả nhà và dọn đi chỗ khác bất cứ lúc nào (tất nhiên bạn vẫn phải tuân thủ theo những điều khoản nhất định về chấm dứt hợp đồng trong hợp đồng thuê nhà của bạn). Tuy nhiên, khi đã sở hữu căn nhà, việc bán căn nhà và dọn đi chỗ khác sẽ làm một vấn đề không nhỏ, vì bất động sản là loại tài sản có tính thanh khoản thấp, và bán nhà sẽ mất rất nhiều thời gian. Chính vì vậy, nếu trong tương lai gần bạn sẽ dọn đi một vùng khác, hoặc thành phố khác, thuê nhà sẽ là một lợi thế cho bạn.
———————-
MÔ HÌNH RENTVESTING – Mua nhà để đầu tư, và thuê nhà để ở tại Úc
Cả hai việc mua nhà và thuê nhà đều có những lợi ích nhất định. Vậy thì, có thể nào vừa mua, vừa thuê được hay không? Câu trả lời là CÓ! Trên thực tế, hiện nay có rất nhiều người đang đi theo loại hình mới này, loại hình Rentvesting– hay còn gọi là “Mua nhà để đầu tư, và thuê nhà để ở”.
(+) Ưu điểm
● Tối ưu hóa thuế: khi bạn sở hữu một căn nhà cho thuê, bạn sẽ có thể khấu hao một số hạng mục và việc này sẽ tiết kiệm khoản thuế phải trả nếu có “negative gearing” (bạn vui lòng xem lại Tax Depreciation). Nó cũng đồng nghĩa với việc bạn đang có một khoản đầu tư vào bất động sản, nhưng với chi phí thấp hơn.
● Tăng khả năng vay mượn ngân hàng: Khi mua một căn nhà để đầu tư, thu nhập dự kiến từ việc cho thuê sẽ là một nguồn thu được ngân hàng xem xét khi tính khả năng vay mượn của bạn. Bạn sẽ vay mượn được ngân hàng nhiều hơn khi chi phí của việc đi thuê nhỏ hơn nhiều so với số tiền dự kiến thu được từ việc cho thuê.
Ví dụ: Bạn độc thân và số tiền bạn phải bỏ ra để thuê nhà là $1,000/tháng, trong khi ngôi nhà bạn sắp mua có thể có thu nhập $1,600/tháng. Như vậy, tổng số tiền thu nhập của bạn sẽ tăng thêm $600 mỗi tháng, kéo theo việc bạn có thể vay thêm $100K – $150K từ ngân hàng. Điều này có thể giúp bạn “bước vào” thị trường bất động sản sớm hơn, mà không cần phải đợi đến khi lương tăng đủ để có thể vay mượn.
● Bạn có thể chọn để sống ở vùng “tốt cho hiện tại” và đầu tư ở vùng “tốt cho tương lai”: Đối với một số bạn, đầu tư cho con cái là chuyện quan trọng, và họ muốn ở những vùng có trường tốt để con cái đi học. Sau này con lớn họ có thể di dời về những vùng hẻo lánh hơn hoặc gần cộng đồng hơn. Trong trường hợp này, họ thường thuê nhà ở vùng tốt và mua nhà ở vùng khác cho tương lai với giá tiền phù hợp tài chính.
(-) Khuyết điểm
▪ Phải tìm người cho thuê: với Rentvesting, bạn cần phải đảm bảo luôn có nhu cầu thuê cho ngôi nhà của mình. Tình hình hiện nay là một bằng chứng rõ cho khuyết điểm này khi nhu cầu thuê nhà giảm (lượng du học sinh và khách đến Úc bị chặn lại – do biên giới đóng).
▪ Lãi suất cao hơn: Lãi suất khoản vay nhà cho thuê tuy được khấu trừ thuế nhưng thường sẽ cao hơn lãi suất đối với nhà ở (Ví dụ: tại NAB, lãi suất khoản vay nhà cho thuê là 3.09%, lãi suất nhà ở là 2.69%). Một điểm cần lưu ý nữa là, nếu bạn không đi làm hoặc có thu nhập ít, thì với mức tổng thu nhập chịu thuế bằng 0 hoặc thấp, bạn cũng không tối ưu hóa được việc khấu trừ thuế.
Theo: Vanessa Hoang
