Khi mua và sở hữu nhà, đất tại Úc ngoài vấn đề giá cả thì thuế áp dụng do chính phủ quy định theo từng thời kỳ được nhiều người quan tâm. Cùng nganhangnongthon tìm hiểu kinh nghiệm giảm thuế và chi phí mua nhà Úc từ chuyên gia nhiều năm trong nghề.
Tiết kiệm Tax Thuế và Phí Nhà Đất tại Úc từ Chuyên Gia
Maximize tiền thuế claim được từ nhà cho thuê bằng cách nào?
*Lưu ý: Bài viết này chỉ dành cho những các bạn đang có nhà cho thuê
Bạn có biết rằng, với căn nhà đầu tư của mình, bạn có thể tiết kiệm hàng chục ngàn tiền thuế hằng năm từ việc khấu hao cho căn nhà cho thuê? Việc không biết để khai báo những hạng mục khấu hao này, cũng đồng nghĩa với việc bạn mất đi cơ hội lấy lại 1 khoản đáng kể tiền thuế một cách hợp pháp.
Nếu bạn có căn nhà đầu tư, bạn có thể khai thuế trừ đi phần khấu hao cho căn nhà đó cũng như các hạng mục khác trong nhà như sàn (thảm, gỗ, gạch…) và cả những máy móc (lò nướng, tủ lạnh, …)
Báo cáo khấu hao (Tax depreciation schedule) sẽ liệt kê ra các hạng mục trong căn nhà cho thuê bạn được khấu trừ lại thuế. Bảng báo cáo này có thể dùng để khai thuế cho 40 năm.
Theo quy định của ATO, chỉ các công ty giám sát công trình có giấy phép (Qualified Quantity Surveyor) được quyền thực hiện báo cáo này. Nếu bạn muốn tìm hiểu kĩ hơn, mời tham khảo thêm câu chuyện “báo cáo khấu hao” mà Bạn đã kinh nghiệm qua nhé:
Lúc làm nhà xong, Bạn cho thuê và tự hỏi nếu mình khai thu nhập cho thuê, thì những hạng mục nào mình sẽ được khai là chi phí với ATO? Ngoài những mục như: Lãi suất phải trả cho khoản vay, Chi phí quản lí nhà … trong báo cáo của ATO, Bạn thấy hạng mục gọi là “capital depreciation” và rất thắc mắc về loại này. Lúc đó, Bạn xây nhà xong và nghĩ cứ khai theo ATO hướng dẫn thôi, tức là lấy 2.5% nhân với tổng số chi phí xây dựng là ra con số bạn được khấu trừ thuế mỗi năm cho nhà đầu tư. Vậy là mỗi năm Bạn khai được $7.5K tiền thuế ($300K chi phí xây dựng x 2.5%). Hồi đó như vậy là mừng lắm rồi!
Một ngày đẹp trời, Bạn gặp và ngồi tám với anh bạn làm Quantity Surveyor (QS), mới vỡ lẽ ra là mấy năm nay mình “bị mất” mấy chục ngàn tiền thuế, mà đâu có biết biết..
Tham khảo: Cách đầu tư chứng khoán ở Úc
Theo luật của ATO, phần khấu hao sẽ được chia ra làm 2 phần:
+ Các trang thiết bị và máy móc (Plant and Equipment items (Dividsion 40)): đây là những loại tài sản có thể tháo gỡ dễ dàng ra khỏi căn nhà – phần khấu hao cho những thứ này không phải là 2.5% mà tùy vào item gì và được khấu hao bao lâu. Cái này bên QS rành Bạn không rành và cũng không từng khai nên không biết.
+ Chi phí xây dựng (Capital works (Division 43)). Phần khấu hao này chỉ dành cho những căn nhà được xây dựng sau 1987 trong khu dân cư. Đây là phần khấu hao căn nhà (building) như nói trên mà Bạn đã khấu trừ 2.5% mỗi năm.
Tất nhiên, tự khai khấu hao như Bạn ở trên cũng được, nhưng nếu cần báo cáo chi tiết để tối ưu hóa thuế, thì theo ATO, chỉ những Quantity Surveyor được chứng nhận mới được chuẩn bị bảng khấu hao và có thể dùng trong 40 năm. Bạn nhận ra được những điểm khác biệt giữa việc tự khai, so với khi một QS khai cho mình như sau:
QS biết những hạng mục nào là được khấu hao, khấu hao trong bao lâu và mức khấu hao là bao nhiêu. Có những hạng mục Bạn không có trong hợp đồng xây dựng và Bạn nghĩ không khấu hao được mà cuối cùng đem ra QS thì lại “lòi” ra, ví dụ như: chi phí thiết kế; chi phí chia đất; nội thất; chi phí làm vườn, chi phí làm cổng, … Nói chung, Bạn thấy họ có danh sách những thứ được khấu hao dài lắm! Gần như không sợ bị thiếu thứ gì.
Khi mình mua nhà mới xây, việc làm báo cáo với QS sẽ giúp mình tối ưu hóa thuế. Vì sao? Vì nếu người mua không có chi tiết các hóa đơn xây dựng, QS sẽ giúp mình khai mức tối đa có thể cho các hạng mục. Với Bạn thì đã có building contract thể hiện những hạng mục. Tuy nhiên, cũng có một số thứ như màn cửa, appliances này nọ, lâu ngày mình không nhớ và bị mất hóa đơn, QS cũng có thể giúp mình khai báo khấu trừ những con số này.
Một QS giỏi có thể giúp mình thay đổi cách thức tính toán và phân bổ khấu hao để giúp bạn tối ưu hóa số thuế phải trả trong thời gian dài. Hai năm vừa rồi, vì đã khai 2.5% ở trên khá thấp, và Bạn cũng không muốn điều chỉnh lại thuế đã khai, nên muốn những năm sau mình sẽ khấu hao nhiều hơn nên nhờ QS điều chỉnh báo cáo tài chính để những năm đầu có khấu hao ít nhất có thể và dồn các phần khấu hao cho các năm sau. Tất nhiên, nếu đã dùng 1 phương pháp (báo cáo) nào thì phải dùng luôn phương pháp đó từ này về sau.
Bạn thấy nếu có nhà cũ, mới cải tạo, mình sẽ không chắc chắn việc khấu hao như thế nào thì cứ đưa cho bên QS xem. Có những công ty QS có thể khảo sát và đảm bảo cho mình về việc làm báo cáo khấu hao – tức là họ sẽ cam kết số tiền mình lấy lại được từ sở thuế nhiều hơn gấp 3 lần số tiền bỏ ra cho 1 báo cáo khấu hao, còn không bạn sẽ được hoàn tiền.
- Tìm hiểu: Những nghề dễ kiếm tiền ở Úc
Ví dụ: Bạn bỏ ra $700 để làm báo cáo, thì ít nhất bạn cũng phải lấy lại được $2100 tiền thuế nếu thông qua QS. Điểm mà Bạn “tâm đắc” nhất là bỏ tiền ra 1 lần thôi, nhưng bảng báo cáo đó dùng được 40 năm mà không cần phải làm lại hằng năm.
Nói túm lại, sau khi dùng QS, Bạn đã có thể khai báo khấu hao $11K tiền thuế cho mỗi căn nhà cho thuê thay vì $7500 như mọi năm. Và đối với những bạn có tax rate cao (do thu nhập chịu thuế cao) thì với con số này có nghĩa bạn sẽ lấy lại được $3k-$5k là chuyện thường.
Ở trên là những điểm khác biệt giữa mình làm và QS làm. Cũng có một số bạn sẽ thắc mắc là kế toán thuế có thể làm khấu hao này không?
Câu trả lời sẽ là: Kế toán không làm báo cáo này. Bởi vì muốn làm báo cáo khấu hao này cần phải kiểm tra các hạng mục về xây dựng của căn nhà, và đây không phải là chuyên môn của một kế toán thuế. Thành ra đối với ATO, một QS là phù hợp nhất và được công nhận để làm báo cáo khấu hao thuế.
Theo: Vanessa Hoang
