Làm thế nào để tăng khả năng được Vay từ Ngân Hàng tại Úc (?????? ????????). Những lưu ý, có thể giúp các bạn cải thiện khả năng vay tiền tại các ngân hàng ở Úc
10 Cách tăng khả năng được Vay từ Ngân Hàng tại Úc
Để cải thiện khả năng vay, bên cạnh những yếu tố cố định không thể thay đổi, thì có rất nhiều những yếu tố bạn có thể làm để hồ sơ vay được đánh giá cao hơn:
1. Tăng nguồn thu nhập
Nếu giữa bạn và chủ doanh nghiệp đã thỏa thuận lao động, thì bạn không thể thay đổi con số trong payslip của mình chỉ sau một đêm được. Tăng thu nhập cũng không có nghĩa là bạn bắt buộc phải chuyển sang công ty khác để có mức thu nhập cao hơn.
Tuy nhiên, nếu bạn có những nguồn thu nhập bằng tiền mặt, bạn hoàn toàn có thể biến chúng thành nguồn thu nhập “chính thống”, bằng cách nộp (deposit) vào tài khoản ngân hàng để tăng “thu nhập” của mình. Trên thực tế, có một số ngân hàng chấp nhận khoản thu nhập bằng tiền mặt với điều kiện bạn nộp và thể hiện số dư đều đặn trong tài khoản ngân hàng trong một thời gian (Ví dụ, thu nhập từ việc cho thuê nhà).
Lưu ý: Khi bạn nộp vào tài khoản nào thì ngân hàng sẽ kiểm tra lịch sử giao dịch (bank statement) trong vòng 3 tháng liên tục gần nhất của tài khoản đó, vì thế, chỉ nên nộp vào 1 tài khoản cố định. Ngoài ra, sau khi nộp vào, bạn không nên ngay lập tức chuyển sang một tài khoản nội bộ khác (Ví dụ, tài khoản tiết kiệm), mà nên giữ trong suốt thời gian ngân hàng kiểm tra.
2. Tăng nguồn thu nhập tích cực
Như vừa đề cập ở ý trên, vì ngân hàng có thể sẽ xét lịch sử giao dịch ngân hàng của bạn, nên việc giữ các “giao dịch tích cực” trước khi nộp hồ sơ vay là điều nên làm, ít nhất là 3 tháng trước khi thực hiện việc nộp hồ sơ. Những giao dịch được gọi là “tích cực” thường là: các giao dịch chi trả các hóa đơn đúng hạn, không xài quá hạn hạn tín dụng (credit limit) hay hạn mức thấu chi (overdraft limit).
Ngoài ra, bạn cũng không nên nộp nhiều hồ sơ xin thẻ tín dụng, hay đăng ký nhiều sim điện thoại… Bạn cũng không nên đứng tên dùm cho người thân, bạn bè trên các tài sản nợ – ví dụ đứng tên vay mua xe dùm, mở credit card dùm, hay thậm chí là shopping cards (như Myer cards; David Jones cards; …). Vì tất cả những việc này sẽ ảnh hưởng đến điểm tín dụng (credit score) của bạn, và kết quả có thể ảnh hưởng đến việc ngân hàng xét hồ sơ nếu điểm tín dụng thấp.
3. Lựa chọn ngân hàng
Trong bài viết về “Làm sao để tính toán khả năng vay”, Vân đã đề cập đến các loại thu nhập khác nhau, vậy nên bạn cần lựa chọn những ngân hàng chịu chấp nhận loại thu nhập của bạn.
Ví dụ: Bạn thường làm ca đêm và sẽ có OT đều đặn 30% thì nên chọn Macquarie Bank thay vì Bankwest vì Macquarie sẽ chấp nhận 100% loại thu nhập này trong khi Bankwest chỉ xét trên 50% OT.
4. Khai thuế đầy đủ
Việc khai thuế đầy đủ cũng sẽ là một lợi thế của bạn, bởi vì đa số các ngân hàng sẽ tin tưởng và đánh giá cao các nguồn thu nhập ổn định và có đóng thuế đầy đủ.
5. Cắt giảm các thẻ tín dụng (credit card) không cần thiết
Như đã phân tích trong bài viết trước về cách ngân hàng tính khả năng vay, cho dù bạn chỉ sở hữu thẻ tín dụng nhưng không sử dụng đến, ngân hàng cũng vẫn tính một khoản chi phí nhất định 2-3% theo hạn mức tín dụng (credit limit).
Ví dụ, đối với $10,000 hạn mức tín dụng, ngân hàng sẽ cắt khả năng vay khoảng từ $200-$300. Chính vì vậy, bạn nên đóng các thẻ tín dụng không thường xuyên sử dụng, và chỉ nên lưu giữ 1 thẻ tín dụng thật cần thiết với con số hạn mức thấp nhất có thể. Đặc biệt, bạn tuyệt đối phải trả số dư thẻ hằng tháng đều đặn không được chậm trễ dù chỉ 1 cent hay 1 ngày! Bởi vì điều này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến lịch sử tín dụng của bạn.
6. Hạn chế sử dụng dịch vụ trả sau
Nếu là 1 tín đồ mua sắm, không có ai không bị hấp dẫn bởi những chính sách của những nền tảng cho phép người dùng trả sau (Ví dụ, Afterpay), khi chúng cho phép bạn chia nhỏ số tiền thành nhiều lần thanh toán. Tuy nhiên, nếu bạn đang có ý định vay tiền ngân hàng, thì việc sử dụng Afterpay sẽ dễ dàng đưa bạn vào “danh sách đen” của ngân hàng khi xét đến khả năng vay của bạn. Lý do? Ngân hàng sẽ tính luôn con số bạn sắp phải trả cho Afterpay vào khoản vay, cho dù khoản vay là 30 năm mà việc mua sắm này chỉ là vài tháng trong năm.
Ví dụ, bạn mua một đôi giày $400, có khoản Afterpay $100 mỗi tuần cho 4 tuần tiếp theo. Khả năng vay của bạn sẽ bị trừ đi $100 nếu ngân hàng thấy con số này. Ngoài ra, ngân hàng còn đòi hỏi bạn cần phải cung cấp lịch sử giao dịch của Afterpay để xác nhận con số trung bình bạn trả.
7. Chia sẻ việc trả các chi phí phải trả
Nếu bạn đang vay dưới tên cá nhân bạn, thì bạn nên chia sẻ hóa đơn điện, nước, tiền đi chợ, v.v…với vợ/ chồng của mình, tránh việc chỉ một mình bạn trả tất cả các hóa đơn, chẳng hạn như bạn trả 70% số hóa đơn, còn vợ bạn sẽ chịu trách nhiệm 30% số hóa đơn còn lại. Như cũng đã đề cập trong bài viết trước, bạn cũng cần lưu ý rằng, ngân hàng sẽ sử dụng con số sinh hoạt phí cao nhất để tính vào công thức xác định khả năng vay.
Ví dụ, sinh hoạt phí thực tế mỗi tháng của bạn là $3000. Nhưng mức HEM tính cho 1 người lớn là $2700, ngân hàng sẽ lựa chọn con số cuối cùng là $3000. Nếu mức sinh hoạt phí của bạn thấp hơn con số HEM, ngân hàng sẽ dùng con số HEM.
8. Hợp nhất các khoản nợ vay
Nếu bạn đang có nhiều khoản nợ vay như nợ vay cá nhân; nợ vay tín dụng; nợ vay mua xe, v.v.., bạn có thể gộp chung chúng vào khoản vay mua nhà. Tất nhiên sẽ vẫn tốt hơn nếu bạn có thể trả dứt điểm bất cứ khoản vay kể trên trước khi vay mua nhà, nhưng nếu không, thì bạn nên xem xét gộp chúng lại với khoản vay mua nhà, vì những khoản vay này thường có lãi suất rất cao và thời gian trả nợ ngắn, đồng nghĩa với số tiền phải trả hằng tháng cao. Trong khi đó, khoản vay nhà thường lãi suất thấp hơn nhiều và thời gian trả nợ dài ra nên số tiền trả mỗi tháng sẽ ít đi.
9. Cân nhắc Interest-only loan
Có một số ngân hàng sẽ cho bạn vay nhiều hơn nếu mức trả hằng tháng thấp, nói cách khác, bạn có thể sử dụng sản phẩm Interest only để tăng khả năng vay của mình.
Trên thực tế, hiện nay, một số ngân hàng có mức interest only cố định cho 3 năm ở mức 2.34%, trong khi mức lãi suất P&I cố định trong 3 năm cũng đã ở mức 2.19%.
10. Tăng tiết kiệm
Mua nhà là một việc quan trọng, vì thế, việc lên kế hoạch từ trước sẽ có ích rất nhiều cho bạn trong việc chuẩn bị tài chính. Có thể bạn sẽ nghĩ, chỉ cần đang đi làm, thì bạn đã có thể vay ngân hàng để mua nhà. Tuy nhiên, tốt nhất, bạn vẫn cần chuẩn bị cho mình một khoản tiết kiệm nhất định trước khi hỏi vay ngân hàng, vì trên thực tế, hầu hết các ngân hàng đều muốn thấy khách hàng thật sự có khả năng tiết kiệm (genuine savings) trước khi quyết định cho vay. Bên cạnh đó, tích lũy được càng nhiều tiền tiết kiệm, càng giúp bạn tiết kiệm được nhiều chi phí.
Ví dụ: khi bạn cần mua 1 căn nhà $500K, nhưng vì không có kế hoạch tiết kiệm từ trước nên chỉ chuẩn bị được $50K và cần phải vay ngân hàng $450K, hơn 80% giá trị căn nhà, bạn có thể phải đóng Tiền bảo hiểm cho ngân hàng (Lender Mortgage Insurance – LMI) với số tiền lên đến $10K. Tuy nhiên, nếu bạn có sẵn 1 khoản tiết kiệm $100K (tương đương 20% khoản vay), bạn chỉ cần vay $400K (80% giá trị khoản vay), tiết kiệm được khoản LMI.
Bên cạnh 10 điểm nêu trên, cũng có nhiều ý kiến về việc đem hết tài sản vào 1 ngân hàng để tăng khả năng vay (cross-collateralize). Để dễ hình dung, cách thức hoạt động của cross-collateralize có thể được hiểu qua ví dụ sau:
Một khách hàng sở hữu 1 căn nhà cho thuê trị giá $500K và đang nợ $300K. Khách hàng đó muốn mua căn nhà thứ 2 trị giá $600K để ở, nhưng cần phải vay $500K (tương đương 83.3% giá trị căn nhà), đồng nghĩa với việc họ chắc chắn phải trả LMI. Nếu theo cách này, mặc dù chỉ cần mượn $800K, họ phải trả thêm cả tiền LMI.
Để giải quyết bài toán khó, họ gộp 2 cái nhà làm thế chấp, nâng mức tổng thế chấp lên $1.1M, và trên nguyên tắc, số tiền họ có thể mượn là $880K (80% tổng thế chấp). Với cách này, họ đã đẩy số nợ tối đa có thể qua cho nhà đầu tư, thay vì chỉ mượn $300K, họ để số nợ của nhà đầu tư là $400K (tương đương với 80% của giá trị căn nhà – $500K), từ đó số nợ cho căn nhà thứ 2 chỉ còn $400K. Hơn nữa, đối với căn nhà đầu tư, họ còn có thể khấu trừ thuế trên số tiền trả interest, nên tổng thu nhập của họ còn được tăng lên, kéo theo khả năng ngân hàng cho vay nhiều hơn.
Tuy nhiên, trên thực tế lại không hẳn là như vậy. Ngân hàng sẽ đánh giá rủi ro cao hơn nếu gộp khoản nợ của hai căn nhà về cùng 1 ngân hàng – theo nguyên tắc tài chính “không bỏ hết trứng vào một rổ”. Chưa kể, các hệ lụy khác từ việc cross-collateralise có thể xảy ra, ví dụ như, ngân hàng sẽ bắt bạn thanh khoản hết tất cả tài sản thế chấp nếu khoản vay trả chậm. Vì thế, trước khi quyết định áp dụng cross-collateralization, bạn phải xem xét thật kĩ càng trước khi thực hiện.
Nói tóm lại, để có được khoản vay khi mua nhà là một việc khá quan trọng, bạn nên lên kế hoạch kỹ càng để đảm bảo kết quả được tốt nhất. Những chia sẻ trong bài viết này của Vân là kinh nghiệm và kiến thức được đúc kết trong quá trình làm việc, chỉ có tính chất tham khảo. Vân không phải là financial planner, quantity surveyor, tư vấn viên về thuế hay luật nên sẽ không chịu trách nhiệm nếu bạn áp dụng nội dung bài viết mà không thông qua sự tư vấn của các chuyên gia cụ thể trong ngành. Tuy nhiên, nếu các bạn có thắc mắc, xin hãy comment vào bài viết này, Vân hi vọng có thể chia sẻ chút ít, hỗ trợ mọi người trong phạm vi khả năng.
Nguồn: Vanessa Hoang
